اسم يعرفه المسافر.
تضيف ميليا خبرة دولية في الضيافة ومنصة تأجير عالمية إلى المشروع المعلن، ما قد يوسّع الوصول إلى ضيوف خارج السوق العقارية المحلية.
راقب: الطلب على الحجز وتكاليف قنوات البيع.
دليل المستثمر / جزر أمواج، البحرين
لماذا ميليا؟
انجذب إلى الوجهة.
وافهم استثمارك.
وجهة يختارها الضيف. واستثمار تفهمه أنت.
الإطلالة تلفت نظرك.
والتشغيل يصنع الفارق.
جمال الشقة بداية الحديث. أما قرار الاستثمار فيسأل: لماذا يحجزها الضيف؟ من يديرها؟ ما تكاليفها؟ وكيف يصلك الدخل؟ يجمع ميليا بيتشفرونت هذه الأسئلة في وجهة ساحلية ذات طابع فندقي.
تجتمع هنا هوية ضيافة إسبانية راسخة وشواطئ أمواج وتجارب تغني الإقامة. ويتوقف قرارك على قدرة هذا المزيج على تحقيق أداء مناسب لسعر الشراء.
01 / أثر أمواج
من اسم على الخريطة.
إلى وجهة تخطط لزيارتها.
تخيّل عطلة تبدأ بتسجيل الوصول، ثم الشاطئ، ولقاء الأصدقاء في بيسو، وصباح آخر بلا استعجال. هذا هو الطموح: أسباب متعددة للزيارة وتجربة أغنى عند الوصول.
قد يوسع دور ميليا المعلن في الفندق والشاطئ، مع شراكة بيسو، صورة أمواج لدى الزوار. منطق الاستثمار هو زيادة جاذبية الوجهة ووضوح هويتها. والاختبار الفعلي هو حجوزات بأسعار تغطي التكاليف وتحقق دخلاً للملاك.
تعرّف على أجواء بيسو بيتش ↖كيف تتحول جاذبية الوجهة إلى دخل؟
ثلاثة أسباب لاختيار الإقامة.
وثلاثة مؤشرات تهم المستثمر.
أسباب تتجاوز الغرفة.
شاطئ وإقامة مُدارة بعناية وحياة اجتماعية مميزة: أسباب لاختيار العنوان. يعزز بيسو جاذبية الوجهة، لكنه لا يضيف تلقائياً إيرادات النادي الشاطئي إلى مجموعتك.
راقب: أسعار الغرف المحققة وتكرار الزيارات.وراء الإقامة نشاط تجاري.
التسعير والتدبير الفندقي ورعاية الضيوف تحتاج إلى مشغّل منضبط. تقلل الإدارة الاحترافية أعباء المالك اليومية، ويجب أن تظهر قيمتها بعد رسوم الإدارة والتشغيل.
راقب: صافي التوزيعات وضبط التكاليف.02 / افهم نظام التأجير المشترك
غرف متعددة.
تشغيل موحّد.
وحصتك المتفق عليها.
تؤجّر الشقق الفندقية بالليلة، وتُجمع إيرادات الوحدات المشاركة في مجموعة واحدة. بعد الاستقطاعات، تُحسب حصتك بضرب الدخل القابل للتوزيع في مساحتك المؤهلة، ثم قسمته على إجمالي المساحة المؤهلة للمجموعة.
تخيّل الغرف كفريق واحد. قد تختلف حجوزاتها، لكن قواعد التوزيع تحدد حصة كل مالك. يوزّع النظام أثر شغور وحدة بعينها، ولا يلغي مخاطر ضعف إشغال الفندق كله.
01التملك أولاً
تتبّع الدخل / 01
تشتري حصة عقارية محددة.
تغطي دفعاتك الوحدة أو الحق العقاري الموضح في عقد البيع. وتحدد اتفاقية إدارة التأجير مشاركة الوحدة المؤهلة في التشغيل الفندقي. يرتبط التملك بالدخل، لكن لكل منهما اتفاقيته.
مثال تعليمي لشهر واحد: تملك 50 م² من مجموعة مساحتها 5,000 م². الأرقام ليست المساحة الفعلية للمشروع أو تكاليفه أو إيراداته المتوقعة. جرّب أدناه توزيع الدخل حسب المساحة لمختلف أنواع الوحدات.
ما الذي قد يدعم الأداء؟
التسعير المنسّق والوصول الأوسع للحجوزات والخدمة الموثوقة قد تدعم الإشغال والأسعار. ثم يوزّع النظام النتائج وفق العقد. المشغّل يدير الفرصة، والمجموعة تحدد آلية توزيعها.
ما الذي قد يحدّ من العائد؟
الموسمية والمنافسة وضعف الطلب وتأخر الافتتاح وارتفاع التكاليف. زيادة الإيراد الإجمالي لا تعني دائماً زيادة الصافي. أدخل رسوم الخدمات واحتياطيات التجديد والاستخدام الشخصي في حسابك.
03 / دخل الليالي. موزّع حسب المساحة.
فرصة الضيافة.
والآن، لنحسبها.
تحقق الشقة الفندقية الدخل من الإقامات اليومية. عند إشغال 50%، تُباع في المتوسط 182.5 ليلة سنوياً لكل وحدة متاحة. احسب دخل جميع الفئات، واخصم التكاليف، ثم وزّع صافي المجمع بحسب المساحة التي تملكها.
تغيّر خطة السداد توقيت ضخ رأس المال. وقد ترفع نسبة الدخل إلى المبالغ المدفوعة خلال الخطة، مع بقاء الرصيد غير المسدد التزاماً عليك.
سيناريوك / جميع المدخلات قابلة للتعديل
مجمع تأجيري توضيحي، لا حصر للوحدات ولا توقع للدخل. أعداد الوحدات والمساحات وأسعار الشراء وأسعار الليالي والتكاليف أدناه افتراضات توضيحية. استبدلها بجدول الوحدات المؤهلة وعرض سعر وحدتك. إشغال 50% سيناريو افتراضي، وليس إشغالاً مقاساً لأي من الفندقين.
د.ب لكل ليلة مشغولة، بالترتيب: استوديو / غرفة / غرفتان / ثلاث غرف. تغيّر الأزرار الأسعار فقط وتبقى بقية المدخلات قابلة للتعديل. هذه سيناريوهات حساسية وليست نطاقات احتمالية. اختبر أيضاً انخفاض الإشغال والتكاليف التشغيلية الإضافية.
تُدفع سنوياًد.ب ١٤٫٤٠ / m²
المعدل الشهري × 12. رسوم الخدمات السنوية = مساحة الوحدة × المعدل السنوي.
رسوم الإدارة افتراض بنسبة 15% من إجمالي إيرادات الغرف، وليست رسوماً متفقاً عليها مع المشغّل. تُحسب رسوم الخدمات منفصلة بمعدل 1.20 د.ب لكل م² شهرياً، تُدفع سنوياً بواقع 14.40 د.ب لكل م² في السنة. يستخدم النموذج مساحة الوحدة المعروضة كأساس للرسوم. تبدأ تكاليف المالك الأخرى من صفر؛ أضف أي تكاليف تشغيل أو توزيع أو احتياطيات أو رسوم لا تغطيها هذه المبالغ. العوائد محسوبة بعد التكاليف المدخلة فقط؛ تأكد من جدول التكاليف الكامل والمساحة الخاضعة للرسوم. تستمر رسوم الخدمات حتى مع انعدام الإشغال.
| الفئة | وحدات المجمع | المساحة المؤهلة م² / وحدة | سعر الليلة د.ب | سعر الشراء د.ب / وحدة |
|---|---|---|---|---|
| استوديو | ||||
| غرفة نوم واحدة | ||||
| غرفتا نوم | ||||
| ثلاث غرف نوم |
إيرادات الغرف السنويةد.ب ١٬٤٠٩٬٨١٣
−رسوم الإدارةد.ب ٢١١٬٤٧٢
=المبلغ القابل للتوزيعد.ب ١٬١٩٨٬٣٤١
د.ب ١٬١٩٨٬٣٤١ ÷ ٦٬٤٠٠٫٠٠ م² مؤهلة = د.ب ١٨٧٫٢٤ لكل م² / سنة
وحدتك استوديو / ٤٠٫٠٠ م²
مساحتك.
حصتك من المجمع.
٤٠٫٠٠ م² ÷ ٦٬٤٠٠٫٠٠ م² = ٠٫٦٢٥% من المبلغ القابل للتوزيع. يفترض أن وحدتك المختارة من الوحدات المدرجة مسبقاً في المجمع أعلاه.
الحصة: د.ب ٧٬٤٩٠
رسوم الخدمات السنوية: د.ب ٥٧٦٫٠٠
تكاليف المالك الأخرى: د.ب ٠
صافي الدخل السنوي التوضيحي: د.ب ٦٬٩١٤
صافي العائد / إجمالي تكلفة التملك٩٫٨٨%
د.ب ٦٬٩١٤ صافي الدخل السنوي
÷ د.ب ٧٠٬٠٠٠ إجمالي تكلفة التملك
يبدأ النموذج دون تكاليف إضافية. أضف تكاليف الشراء والتأثيث المؤكدة؛ لا يشمل الحساب ارتفاع قيمة العقار.
التأجير الفندقي المشترك مقابل التأجير طويل الأجل
قارن الصافي بالصافي.
بدائل 6% و7% و8% سيناريوهات مقارنة قابلة للتعديل، وليست متوسطات موثقة لسوق البحرين. استخدم الإيجار السنوي بعد الشغور وجميع تكاليف المالك لضمان تكافؤ المقارنة.
٩٫٨٨% صافي / سنة
7% صافي / سنة
الفرق المحسوب: د.ب ٢٬٠١٤ / سنة
15% أولاً / 70% خلال 7 سنوات / 15% أخيراً
دخل وتدفقات خارجة.
أثر خطة السداد.
القسط الشهري التوضيحيد.ب ٥٨٣٫٣٣
دفعة أولى د.ب ١٠٬٥٠٠ · أخيرة د.ب ١٠٬٥٠٠
الشهر 25 افتراض قابل للتعديل، وليس موعد تسليم متوقعاً. يُوزّع الدخل بالتساوي على أشهر التشغيل للتوضيح؛ وتختلف مواعيد الافتتاح والدخل الموسمي والتوزيعات الفعلية. تُدفع رسوم الخدمات سنوياً. يحتسب نموذج التدفقات السنوية التكاليف من الافتتاح ولا يحاكي تواريخ الفواتير أو الدفع المسبق. احسب رسوم ما قبل الافتتاح منفصلة.
د.ب ٦٬٩١٤ دخل ÷ د.ب ٢٨٬٢٩٢ متوسط مبالغ الشراء التراكمية المدفوعة، شاملاً تكاليف التملك. قبل أقساط الشراء لهذا العام.
د.ب ٦٬٩١٤ صافي دخل التشغيل − د.ب ٧٬٠٠٠ دفعات الشراء.
تستخدم نسبة الدخل متوسط رأس المال المدفوع بنهاية كل شهر دون خصم التوزيعات السابقة. ليست معدل عائد داخلي ولا عائد الأصل بالكامل. تبني الأقساط ملكيتك لكنها تستهلك السيولة، ويبقى الرصيد غير المسدد التزاماً عليك.
اعرض التدفقات النقدية لثماني سنوات
| السنة | أشهر التشغيل | صافي الدخل | دفعات الشراء | السيولة المتبقية |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0 | ٠ | ١٧٬٥٠٠ | -١٧٬٥٠٠ |
| 2 | 0 | ٠ | ٧٬٠٠٠ | -٧٬٠٠٠ |
| 3 | 12 | ٦٬٩١٤ | ٧٬٠٠٠ | -٨٦ |
| 4 | 12 | ٦٬٩١٤ | ٧٬٠٠٠ | -٨٦ |
| 5 | 12 | ٦٬٩١٤ | ٧٬٠٠٠ | -٨٦ |
| 6 | 12 | ٦٬٩١٤ | ٧٬٠٠٠ | -٨٦ |
| 7 | 12 | ٦٬٩١٤ | ١٧٬٥٠٠ | -١٠٬٥٨٦ |
| 8 | 12 | ٦٬٩١٤ | ٠ | ٦٬٩١٤ |
جميع المبالغ بالدينار البحريني. تُحتسب تكاليف التملك والدفعة الأولى في السنة الأولى، و15% الأخيرة في الشهر 84. لا يفترض النموذج بيعاً أو ارتفاعاً للقيمة أو تكاليف تمويل أو إعادة استثمار.
إذن، من أين تأتي نسبة 10%؟
من الافتراضات وأساس احتساب النسبة. لهذه الوحدة استوديو، يتطلب صافي عائد 10% على إجمالي تكلفة التملك البالغة ٧٠٬٠٠٠ دخلاً صافياً قدره د.ب ٧٬٠٠٠ سنوياً. تنتج مدخلات المجمع الحالية دخلاً قدره د.ب ٦٬٩١٤. أما تجاوز 10% على المبالغ المدفوعة خلال خطة السداد فهو مقياس مختلف، وقد يتحقق مع عائد أقل على السعر الكامل.
سعر الليلة يصنع فرصة الإيراد. والمجمع يوزعه بحسب المساحة. والتكاليف تحدد الصافي. وخطة السداد تحدد توقيت ضخ رأس المال. اقرأ هذه العناصر الأربعة معاً.
أين يذهب مالك؟
تملّك العقار.
وافهم النشاط المحيط به.
تثبت الحق المتفق عليه
تفي دفعاتك بالتزام شراء العقار المختار وفق عقده. تأكد مما يشمله السعر: التجهيزات والأثاث والملكية وحقوق الدخول، ومن ضمانات الدفعات المطبقة.
مصدرها الضيوف
عند بدء التشغيل، تدخل الإيرادات المؤهلة من الإقامة ضمن اتفاقية الإدارة أو المجموعة. أقساط الشراء ليست دخلاً إيجارياً، وخطة السداد لا تُنتج عائداً بذاتها.
تحكمها شروط الاتفاقية
تحدد الاتفاقية المصاريف القابلة للخصم والاحتياطيات ونسب التوزيع ومواعيده. اطلب كشفاً نموذجياً يربط الإيراد الإجمالي بالمبلغ الذي سيصلك فعلياً.
04 / قارن الاستراتيجية والموقع معاً
لماذا هنا؟
لأن الاستثمار يناسب أهدافك.
لكل وجهة عقارية في البحرين قصتها. وما يميز رؤية ميليا هو اجتماع الضيافة الشاطئية والمطاعم الجاذبة للزوار والإدارة المتخصصة. قارنها بالعقار الذي تفكر فعلياً في شرائه، بالميزانية نفسها وعلى أساس صافي الدخل.
ميليا بيتشفرونت
وجهة تتمحور حول الضيافة
يجمع التصوّر المقترح علامة فندقية عالمية وشاطئاً خاصاً وتجربة بيسو، لاستقطاب من يبحثون عن إقامة على البحر.
من زاوية المستثمر
للوحدات الفندقية المشاركة، قيّم التشغيل وحصة المجموعة وجميع الرسوم وصافي ما يوزّع للمالك.
هل يناسبني استثمار في الضيافة بإدارة احترافية، مع تكاليف التشغيل وتفاوت الطلب وضوابط الاستخدام الشخصي؟هذه مقارنة بين أساليب الاستثمار، وليست تصنيفاً لعوائد المناطق. لا تتوافر هنا بيانات متكافئة تثبت تفوق ميليا على عقارات البحرين الأخرى. قارن تكلفة الشراء وصافي الدخل والشغور والرسوم وصلاحيات المالك وشروط إعادة البيع.
جمال التجربة. وضوح الاستثمار.
دع الفكرة تلهمك.
وافهم أرقامك.
الخطوة التالية هي دراسة وحدة بعينها: سعرها، ونظام التأجير المشترك، وتكاليفها، ومواعيد سدادها، في صورة واحدة واضحة.
اطلب دراسة استثمارك ↗استكشف الوحدات أولاً ←معرفة استثمارية / بلغة واضحة
أسئلة تساعدك على اتخاذ القرار.
هل يضمن نظام التأجير المشترك عائداً أعلى؟
لا. يمكن للنظام توزيع أثر شغور غرفة بعينها بين الملاك المشاركين. وقد يدعم التسعير والتسويق والخدمة الاحترافية الإيرادات، لكن الرسوم وتكاليف التشغيل مؤثرة أيضاً. فترات ضعف الطلب تؤثر في المجموعة كلها. قارن صافي دخل المالك، لا إجمالي إيراد الغرف.
كيف أفهم عائداً بنسبة 10%؟
حدّد أولاً أساس الحساب: تكلفة الشراء الكاملة أم المبلغ المدفوع حتى الآن. يتحدد الدخل بأسعار الليالي والإشغال والاستقطاعات وحصتك من المساحة. قد ترفع خطة السداد نسبة الدخل إلى رأس المال المدفوع مع بقاء الرصيد مستحقاً. عائد صافٍ 10% على 70,000 د.ب يحتاج 7,000 د.ب سنوياً. تعرض الحاسبة المقياسين والسيولة بعد الأقساط؛ ولا يمثل أي منها عائداً مضموناً.
هل تتحدد حصتي بعدد ليالي إشغال وحدتي؟
يوزّع النموذج القائم على المساحة دخل المجموعة القابل للتوزيع بنسبة الأمتار المربعة المؤهلة التي تملكها إلى إجمالي المساحة المشاركة. لا تتحدد حصتك بحجوزات وحدتك وحدها. تأكد من المساحات المعتمدة والوحدات المشاركة وأثر الاستخدام الشخصي ومواعيد التوزيع في الاتفاقية.
هل يغطي الدخل الإيجاري أقساطي؟
قد يساهم الدخل بعد بدء التشغيل والتوزيعات، لكن جدول السداد التزام مستقل. تأخر الافتتاح والموسمية وتوقيت الدفعات قد تسبب عجزاً في السيولة. خطط لجميع الأقساط والدفعة الأخيرة 15% دون الاعتماد على إيجارات متوقعة.
هل أحصل على دخل من بيسو بيتش؟
بيسو جزء من جاذبية الوجهة. تملك شقة فندقية لا يمنحك تلقائياً حصة من إيرادات النادي الشاطئي. أدخل في حسابك فقط الدخل المنصوص عليه صراحة في اتفاقيتك.
ما المستندات التي أحتاجها قبل الاختيار؟
اطلب عقد الشراء وشروط إدارة التأجير والمجموعة، ومعادلة التوزيع، وتفاصيل الرسوم والاحتياطيات، وقواعد الاستخدام الشخصي، ومواعيد التوزيع، ودراسة مالية لوحدتك. وتأكد من التسليم والسداد وإعادة البيع والتكلفة الإجمالية للاقتناء.